경제학자들이이 논문에 실제로 동의하지 않는다고 말하고 대부분의 도시 수준의 경험적 증거는 반대 방향을 지적합니다. 예 :
우리는 궁극적으로 이론과 실증적 증거 모두에서 새 주택을 추가하면 가격이 상승하므로 저소득 및 중소 득층 가정에보다 저렴한 주택을 제공 할 수 있다고 결론을 내립니다.
[...]
일부 연구는 패널 데이터를 사용하고보다 엄격한 토지 사용 통제가 부과되어 공급과 가격이 상승하는 것으로 나타났습니다. Jackson (2016)은 캘리포니아 도시의 종단 데이터를 사용하여 도시의 추가 토지 사용 규정 채택이 신규 건설 허가 건수에 미치는 영향을 평가하고, 추가 된 각 토지 사용 규정이 감소 된 다가구 및 단일 가족 허가를 채택한 것을 발견 평균적으로 각각 6 %와 3 %를 초과하여 허용 밀도를 낮추는 규정이 훨씬 큰 영향을 미쳤다. Zabel and Dalton (2011)은 매사추세츠 주 지역의 종단 데이터를 사용하며 최소 로트 크기가 증가하면 가격이 크게 상승한다는 것을 발견했습니다. 보스턴 (Massachusetts) 대도시 지역의 지방 자치 단체에 대한 종단 데이터를 살펴보면, Glaeser and Ward (2009)는 더 엄격한 현지 규정을 채택하면 주택 가격이 상승하지만 인구 통계를 통제하면 계수가 크게 떨어지고 중요성을 잃는다는 사실을 발견했습니다. 그들은 다른 관할 지역의 주택이 완전한 대용품으로 여겨지면 이것이 예상된다고 지적합니다. 따라서 공급 제한으로 인해 시장 전체의 가격이 상승 할 수 있지만 관할 지역의 파급 효과로 인해 특정 지역에서는 불균형 적으로 가격이 상승하지 않을 수 있습니다.
다른 몇몇 연구자들은 규제 변수가 주택 공급과 가격에 미치는 인과 적 영향을보다 명확하게 평가하기 위해 도구 변수를 사용합니다. Ihlanfeldt (2007)는 플로리다 지역의 규제를 연구하기 위해 이러한 접근 방식을 사용하며 예측 된 규제로 인해 단독 주택의 가격이 크게 상승한다는 것을 발견했습니다. Saks (2008)는 도구 적 변수를 사용하며, 노동 수요 증가로 인해 주택 공급이 더 제한적인 대도시 지역의 주택 건설이 줄어들고 주택 가격이 크게 상승한 것으로 나타났습니다. Hilber and Vermeulen (2016)에 따르면 수요의 변화는 규제 규제가 더 큰 영국의 지방 자치 단체의 공급 증가보다는 지역 주택 가격의 상승으로 이어지고,
요약하면, 증거의 우세는 공급을 제한하면 주택 가격이 상승하고 공급을 추가하면 주택을보다 저렴하게 만드는 데 도움이된다는 것을 알 수 있습니다. [...] 비록 특정 시장에서 토지가 제한되어 있다는 것은 확실하지만 (Saiz, 2010), 더 많은 주택을 허용하기 위해 토지를보다 집중적으로 사용할 수 있습니다. 주택이 번들로 제공되는 토지의 한도는 주택과 많은 재화를 달리하지만 차이는 한 가지입니다. 주택 공급은 제한적 시장에서도 증가 할 수 있으며 가격은 일반적으로 반응에 따라 하락해야합니다 (검토 참조). Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).
[...] 대부분의 주택은 더 낮은 가격으로 하위 시장에서 새로운 공급을 나타내면서 시간이 지남에 따라 필터를 줄이거 나 가치를 잃습니다. [...] 실제로, 최근 연구에 따르면 2003 년에서 2013 년 사이에 저렴한 렌탈 주식에 필터링을 추가 한 주요 소스는 새 건물이 고가의 렌탈에 가장 큰 기여를했으며, 임기 전환은 적당히 가장 큰 소스였습니다. 가격이 책정 된 임대 (Joint Center for Housing, 2015, 그림 14). 또한 Weicher, Eggers 및 Moumen (2016)은 2013 년 미국의 저소득 임차인에게 적합한 임대 주택의 23.4 %가 1985 년에 높은 임대료 범주에서 필터링되었다고보고했습니다. 이전에 소유자가 점유 한 주택 또는 계절별 임대. 9 2013 년에 저렴한 가격으로 필터링 된 고가의 렌탈 단위는 1985 년의 중간 임대료 단위 였지만, 1985 년에 필터링 된 것의 15 %는 높은 임대료 단위였습니다. ; 2013 년 저렴한 주택 중 19 %가 최근 2005 년에 임대료가 더 높았습니다.
주택의 연속 거주자의 소득을 분석 한 최근의 연구는 특히 임기 전환으로 인한 임대 재고의 실질적인 하향 필터링을 제안합니다. 소유자가 점유 한 재고 연령에 따라 일부는 임대로 전환됩니다 (Rosenthal, 2014). 그러나 Rosenthal은 또한 주택 가격 인플레이션이 높은 지역에서는 여과율이 상당히 낮아 지지만 하향 필터링은 여전히 발생한다는 것을 발견했습니다.
요컨대, 새로운 건축의 대부분이 대부분의 사람들이 감당할 수없는 고급 주택 인 시장에서도 저렴한 주택을 유지하기 위해서는 새로운 건축이 중요합니다. 하이 엔드 수요를 충족시키기위한 공급 부족은 서브 마켓 전체의 가격에 영향을 미치며 저가 서브 마켓의 거주자에게는 주택 가격이 저렴합니다.
마지막으로 당신이 요구하는 정확한 논문에 대해 토론하십시오 :
일부 회의론자들은 추가 공급이 단기적으로 주택을 더 저렴하게 만드는 데 도움이 될 수 있다고해도 추가 공급이 특히 이웃의 기존 거주자보다 더 많은 수요를 유발할 수 있기 때문에 장기적으로는 그렇지 않을 것이라고 주장한다 ( 레드몬드, 2015). 이 주장은 더 많은 고속도로를 건설하면 혼잡을 줄일 수 없다는 주장과 유사하다. 여행 비용이 낮아지면 더 많은 사람들이 그 특정 경로를 운전하거나 그 경로를 타게 될 것이기 때문이다 (Gorham, 2009). 이 경우, 관할권을보다 저렴한 가격으로 만들면, 주택 공급을 추가하면 떠나야 할 현재 거주자와 현재 관할 지역으로 이사하기로 결정한 다른 지역에 거주하는 사람들로부터 새로운 수요가 발생하게됩니다. 또한 논쟁은 낮은 임대료와 가격은 잠정 수요를 유발할 수도 있습니다. 룸메이트 나 가족과 함께 사는 사람들은 자신의 세대를 선택하거나 (Ellen & O'Flaherty, 2007) 사람들은 도시에서 돈을 벌기 위해 투자 할 수도 있습니다 . 이러한 추가 수요는 공급이 다시 응답 할 수있을 때까지 가격을 상승시켜, 논쟁에 따라 주택이 더 저렴하고, 주기적으로 만, 더 저렴하고, 혼잡 비용과 함께 관할 구역의 밀도를 증가시킬 수 있습니다.
추가 고속도로 건설은 더 많은 수요를 유발하는 것으로 보이지만 (Duranton & Turner, 2011) 주택의 경우 추가 수요로 인해 새로운 공급이 완전히 상쇄되지는 않습니다. 이러한 상쇄는 수요 곡선이 완벽하게 탄력적이어야한다. 즉, 이웃과 관할권이 완벽한 대용품이고 가정의 이동 능력과 의지에 대한 제약이 없다고 가정한다. 비현실적입니다.이사는 몇 마일을 더 운전하는 것과 같지 않으며 (Lewyn, 2016) 이사와 관련된 비용이 높을 수 있습니다. 새 주택으로 인한 추가 수요는 가구 이동 능력 및 의지, 이민 제한, 불확실성 및 주택 공급 시장에서 임차인과 구매자가 임대 또는 구매를 방해 할 수있는 기타 요인에 대한 개인적 및 경제적 제약으로 인해 제한됩니다. 증가합니다. 실제로, 지난 수십 년 동안 이동 속도가 급격히 떨어졌으며, 쇠퇴의 이유가 논란되고 있지만, 쇠퇴는 움직일 수있는 능력과 의지에 대한 상당한 제약을 나타냅니다.
따라서 장기적으로 일부 추가 가구는 공급이 증가함에 따라 집을 사거나 임대하기 위해 외부 (또는 도시 내)에서 인출 될 수 있지만, 가격이 도달했을 때와 같은 수준으로 가격이 상승 할 가능성은 거의 없습니다. 새로운 공급이 없습니다. 마지막으로, 위에서 언급 한 바와 같이 경험적 증거는 더 많은 공급을 허용하면 주택 가격이 낮아진다는 것을 보여줍니다. 공급을 늘리면 증가 된 공급을 상쇄하기에 충분한 추가 수요가 발생한다면 연구는 공급과 가격 사이의 연관성을 찾지 못할 것입니다.
실제로는 매우 제한적인 상황에서 지역화 된 [예 : 이웃] 효과로 발생할 수 있으며, 이는이 잘못된 일반화의 기반이 될 수 있습니다.
시장 요율 주택이 제안되는 지역의 많은 임차인은 새 주택 건설이 실제로 임대료 또는 주택 가격을 인상하고, 성화를 촉진하고, 잠재적으로 기존 거주자를 대체함으로써 감당 가능성 문제를 악화시킬 것이라는 우려를 표명합니다 (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017)은 공급 업체에 대한 현지 추가에 대한 임차인의 반대는 이러한 걱정에 의해 유발된다고 이론화했다. 그는 매력적인 새 건물의 건설이 도시 전체의 규모를 줄 임에도 불구하고 (물리적 경관을 개선하고, 새로운 편의 시설을 가져오고, 이웃을 개선하고 있음을 알리는) 현지에서 가격을 올릴 수 있다고 주장한다.
개발자가 가격과 임대료가 상승하는 지역에 자연스럽게 끌릴 수 있다는 점에서이 제안을 실험적으로 테스트하는 것은 상당히 어려운 일입니다. 새로운 주택 또는 개선 된 주택에 보조금이 지급되고 저소득 주택이있는 경우에도 역병 주택의 개선으로 인해 주변 부동산 가치가 상승 할 수 있다는 증거가 있습니다 (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006). ). 그러나 새로운 주택 연구는 일반적으로 빈 건물, 버려진 건물 및 쓰레기가 많은 빈 공간을 대체하여 본질적으로 장애를 제거했습니다. [...]
새로운 시장 요율 주택이 인근 주택의 가격이나 임대료에 미치는 순 영향에 대한 경험적 증거는 거의 없으며, 존재하는 것이 인과 적이 지 않을 수 있습니다. 최근의 한 연구에 따르면 충전지에 새로 지어진 시장 금리 단독 주택의 영향을 조사한 결과, 새로 지어진 단독 주택은 인근의 다른 단독 주택의 판매 가격에 긍정적 인 영향을 미칠 수 있지만 그 영향은 문맥 (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). 싱가포르의 다세대 고층 충전재 개발에 대한 연구에 따르면 헬싱키에 건설 된 단일 고층 아파트 건물에 대한 연구 (Kurvinen & Vihola, 2016)와 마찬가지로 인근 주택에 긍정적 인 가격 효과가있는 것으로 나타났습니다 (Ooi & Le, 2013). 이 연구는 모두 임대료가 아닌 부동산 가치를 고려하며시장 가치 개발이 부동산 가치가 향상 될 것으로 예상되는 지역을 목표로한다는 점을 감안할 때 인과 관계를 증명할 수있는 사람은 아무도 없습니다.. 불행하게도, 캘리포니아 입법 분석 국 (Califorlative Analyst Office)의 한 연구에 따르면 추가 시장 요율 건설이 더 낮은 변위 율과 관련이 있다고 결론을 내렸지 만 임대료에 대한 영향을 조사한 연구는 없었습니다 (Taylor, 2016). 이 연구자들은 2000 년에서 2013 년 사이 베이 지역의 저소득 지역을 조사한 결과 시장 요율 주택의 생산은 인근 지역의 저소득층 주민이 이주를 겪을 확률이 낮다는 것을 발견했습니다. 단일 연구이지만, 그 결과는 수요가 많은 도시의 이웃에 대해 시장 금리 건설을 막 으면 기존 주식에 더 큰 압력을 가할 수 있다고 제안합니다.
요컨대, 새로운 주택 건설이 도시 전체의 가격과 임대료 인상을 완화시킬 것이라는 것은 분명하지만 이론이나 경험적 증거는 현지화 된 파급 효과가 언제 발생할 수 있고 실제로는 즉시 집을 둘러싸고 있습니다.
위의 검토에서 다루지 않은 질문의 핵심 문제에 대한 최신 연구 가 있습니다 .
공간적 차이 차이 접근법을 사용한 예비 결과는 유도 된 수요 효과가 공급 증가의 영향으로 압도됨을 시사합니다. 2014 년에서 2016 년 사이에 새 아파트 단지가 완공 된 지역에서는 새 아파트 근처의 기존 주택 임대료가 2018 년까지 신축 공사를 보지 못한 인근 지역에 비해 임대료가 감소했습니다. 이주 결과가이 결과를 가져 오는 것으로 보입니다. 신규 주택이 완공 된 후 고소득 지역에서 신축 주택으로 이주하는 총 이민자 수가 증가하지만, 신규 주택이 이들 가구의 상당 부분을 흡수함에 따라 기존의 기존 주택으로의 고소득층 수입은 실제로 감소합니다. 전체적으로, 우리의 결과는 평균적으로 그리고 단기적으로는 새로운 건축이 젠트리 피팅 지역의 임대료를 낮추는 것을 시사합니다.
그것을 논의 하는 블로그도 참조하십시오 (또한 도로 비유를 해제하는 데 훌륭한 역할을합니다). 요약하면, 후자의 연구의 요지는이 차트에 있습니다.
이 차트는 새 건물에 가까운 아파트의 임대 가격이 더 멀리 위치한 아파트의 가격에 비해 하락했음을 보여줍니다. 파선 "이전"라인은 음의 기울기를 가지므로, 새 건물 부지에서 더 멀리 갈수록 가격이 하락했음을 나타냅니다. 견고한 "후"라인은 양의 기울기를가집니다 (새 건물에서 얻을수록 가격이 상승합니다). 전반적으로 가격은 더 높지만 (실선은 점선 위에 있음) 가격은 실제로 새 건물 옆으로 내려 가서 새 건물에서 멀리 떨어진 지역에서보다 훨씬 낮게 상승했습니다.
이러한 데이터는 수요 유도 이론에 대한 강력한 과제입니다. 새 건물이 더 매력적인 지역을 만들면 건물 근처에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 그러나 전통적인“더 많은 공급이 임대료를 줄인다”는 견해에 따르면, 한 지역에 더 많은 유닛을 추가하면 주변 지역의 건물에 비해 임대료가 줄어든 것 (또는 적어도 임대료 인상) 인 것으로 보입니다.
다시 말해서, 새 건물 근처에서 가격이 국지적으로 상승 할 수 있다는 이론조차도 평균적 으로 차이 차이 시험을 지지하지 않습니다 . 차이의 차이가 없다면 도시의 전반적인 수요가 전체 공급보다 빠르게 증가 할 수 있기 때문에 잘못된 결론을 도출 할 수 있습니다.
더 최근에는 NYC에 관한 또 다른 논문이 있습니다 .
500 피트 버퍼 내에서 주택 재고가 10 % 증가 할 때마다 주택 임대료가 1 % 감소합니다. 임대료 감면은 승인이 아닌 새로운 고층 건물의 완성으로 인해 발생합니다. 인근 지역에 걸쳐, 더 탄력적 인 수요로 인해 더 많은 중앙 지역에서 영향이 적습니다. 인근 지역에서 임대료가 낮은 건물의 경우 영향이 적습니다. 마지막으로, 주변 물리적 특징, 차단 된 뷰 또는 그림자의 변화와 같은 불일치 효과보다는 공급 효과에 의해 부정적인 영향이 유발되는 것으로 보입니다. 새로운 주택 단위는 기존 주택 단위에 대한 수요 증가를 완화하고 주택 임대료의 빠른 성장을 완화시킵니다.
500 피트 이내의 새로운 고층 건물이 완성되면 주거용 부동산 판매 가격도 하락합니다. [...] 새로운 고층 빌딩의 99 %가 콘도 및 임대 건물이기 때문에 협동 조합과 1-5 세대 주택의 판매 가격에 큰 영향을 미치지 않습니다. 대체 효과가 클수록 부정적인 영향이 커지고, 부정적인 영향은 공급 효과로 인한 것임을 추가로 확인할 수 있습니다.
어메니티 효과에 대한 가설을 해결하기 위해 새로운 고층 건물과 고소득 세입자가 새로운 풀 서비스 레스토랑, 카페 및 커피 숍을 찾습니다. 이러한 소비 편의 시설은 이웃을 더욱 매력적으로 만들고 잠재적으로 임대료와 판매 가격을 상승시킬 수 있습니다 (Couture and Handbury, 2017). 그러나 임대료와 판매 가격이 여전히 순으로 하락하기 때문에 편의성 효과는 공급 효과에 의해 좌우됩니다.
아래 OP의 의견에서 언급했듯이 대도시에서 작은 도시 (그리고 대 대초원)에 사는 것이 어메니티 효과입니다. 그러나 더 많은 주택 공급이 (임대) 가격을 낮추는이 효과에 한계가있는 것 같습니다.
어메니티 효과는 수십 년 동안 연구되었지만 종종 격리되어 있습니다. 가장 일반적 으로 Roback 모델 은 아마도 Rosen의 더 일반적인 공간 평형 모델을 주택과 같은 "무역"상품에 적용했습니다. (Roback은 임대료에 대한 영향 만 고려했기 때문에 "비 무역"입니다.)이 모델을 사용하면 기본적으로 (임대) 가격 편의 기울기를 얻습니다. Roback은 "거주지를 변경하는 비용이 0"이라고 가정했습니다 (즉, 비용없는 이주). "부분적으로 개방 된"도시를 모델링합니다. 즉, 경계를 가로 질러 0이 아닌 (및 무한이 아닌) 재배치 비용이 비교적 최근의 노력입니다. 마찬가지로 주택 공급과 편의 시설이 임대료에 미치는 영향을 고려합니다. 하나의 이론적 작업 노트로서
주택이보다 탄력적으로 공급됨에 따라 편의 시설의 임대료 효과는 거의 없다.