진정한 시장 가치가 아닌 주택 버블을 나타내는 지표는 무엇입니까?

뉴질랜드 오클랜드가 현재 주택 거품을 겪고 있다는 우려 가 있습니다.

오클랜드는 주택 비싸지 않은 지수로 세계 10 대 도시 중 하나입니다.

문제는 경제학자로서 주택 가격이 거품인지 시장 가치를 반영하는지 어떻게 알 수 있는가이다.

나는 도시의 평균 임금, 범죄율, 행복 및 기타 사회적 조치를보고있을 것입니다 (즉, 사람들이 유토피아 도시의 집에 더 많은 돈을 쓰려고하는 것이 합리적입니다). 좋은 답변은이를 종합적으로 나열하고 이러한 측정 항목의 관련성을 설명해야합니다.

살펴볼 첫 번째 지표는 주택 가격 대비 임대 비율입니다. 임대료는 이웃이 얼마나 안전한지, 학교가 얼마나 좋은지 등을 포함하여 부동산이 제공하는 주택 (및 주택 연결) 서비스의 가치를 포착합니다. 반대로 주택 가격은 미래 주택 서비스 스트림의 자본 가치에 자산 가격 (대부분 토지, 제공하는 주택 서비스 이상의 구조 가치는 무시할 수 있음)을 더한 금액입니다. 결과적으로, 주택 가격 대비 임대료의 비율이 높아지면 제공되는 주택 서비스의 가치를 통제 하면서 주택 자산 (즉, 토지)에 대해 더 많은 돈을 지불하는 사람들이 관찰됩니다.

그렇다고 자산이 반드시 과대 평가 된 것은 아니지만 최소한 주택 서비스의 가치에서 자산 가격을 분리하여 올바른 방향으로 움직입니다. 그런 다음 주택 자산에 적용되는 공급 / 수급 기본 사항과 자산의 특정 가치 평가를 지원하기 위해 가정해야 할 사항 (Jamzy가 지적한 바와 같이 가격 대비 임대 비율의 증가 여부)에 대해 생각할 수 있습니다. 주택 구입 차입 증가와 관련이 있습니다).

버블을 원칙적으로 엄격하게 정의하는 것이 가능하지만 (예 : 가격이 횡단 조건을 위반하는 자산 시장 참조 ) 실제로는 실제 버블을 식별하기가 어렵거나 불가능할 수도 있습니다.

예를 들어, @dismalscience는 주택 가격 대비 임대료 비율에 대해 논의합니다. 이것은 간단하게 들립니다. 주택이 임대료의 순 현재 가치 이상으로 판매하는 경우 거품이 있습니다. 그러나 그 분석에는 많은 까다로운 부분이 있습니다. 단독 주택의 임대 시장은 견고하지 않으므로 대부분의 시장을 구성하는 다가구 (아파트 / 타운 하우스) 시장에서 정확한 임대료를 묵인하기가 어렵습니다. 시장 가격의 장기 주택 임대는 본질적으로 존재하지 않으므로 미래 임대료는 교육받은 것으로 추측됩니다. 그리고 임대료를 얼마만큼 할인할까요? Portney와 Weyant의 Discounting and Intergenerational Equity (1999) 는 0의 할인율과 주식 시장 수익률 사이의 모든 것을 사용합니다. 트라 첸 버그 (2011)소셜 플래너의 적절한 할인율은 음수 일 수도 있다고 주장한다. 이 모든 불확실성과 추정 오차로 추정치가 달라집니다. 합리적 인 사람들이 동의하지 않았다 : 충돌 전에 미국 주택 시장에 대한 낙관론과 비관론 ( Gerardi, Foote, Willen (2010) )은 다른 학자들이 가격 대비 임대료 / 사용자 비용 접근법을 사용하여 매우 다른 결론을 내리는 방법을 보여줍니다 주택 가격이 과대 평가 된 경우.

다소 저널리스트 답변에 대한 사과와 함께 (다른 사람들이 지적했듯이, 엄격한 방식으로 거품을 정의하는 것조차 어렵습니다).

주택 공급에 관한 정보가 일부 사용될 수 있습니다. 주택 수요는 상당히 탄력적이지 않기 때문에 (모두가 살 곳이 필요하다) 공급의 이동은 대부분 가격으로 나타나고 시장 수량은 더 적어야한다.

예를 들어, 영국은 1950 년대 이래 지속적인 주택 가격 인플레이션을 경험했습니다. 최근의 불황 속에서도 영국 가격의 하락은 상대적으로 짧고 완만했습니다. 거품이 있었다면 반드시 이것이 맞습니까?

( 소스 )

그러나 경쟁이 치열한 시장에서 가격은 공급과 수요의 교차로 결정된다는 것을 기억해야합니다. 현재 영국은 연간 약 150,000 채의 주택을 짓고 있지만 연간 약 250,000 개의 새로운 가구를 만들고 있습니다 ( 출처 ). 이는 주택 건설에서 대규모 공공 부문 철수에 의해 시작된 장기적인 추세의 일부입니다 (아마도 영국에서는 민간 개발을 어렵게 만드는 극도로 제한적인 계획법 때문).

( 소스 )

수요가 탄력적이지 않고 공급이 수요 증가에 보조를 맞추지 않는 한, 주택은 점점 부족한 자원이 될 것이며 그에 따라 가격이 상승 할 것으로 예상해야합니다.

실제로는 매우 쉽습니다. 알아야 할 핵심 사항은 1) 주택 구입의 대부분이 모기지 대출을 통해 이루어지고, 2) 은행 대출 상환에 대한 과도한 은행 대출이 돈을 창출한다는 것입니다.

따라서 자금 공급이 비정상적으로 많이 증가하고 있는지 확인하십시오. 그렇다면, 거품이 있고 그렇지 않은 경우에는 재정 확장의 결과로 예상되는 정상적인 증가 일 것입니다. 은행 예금에 보유 된 금액에 대한 관련 통계 (일반적으로 M2 또는 M3, 정확한 정의는 국가마다 다름)를 살펴보면 쉽게 결정할 수 있습니다.

감사해야 할 중요한 점은 시간이 지남에 따라 은행 시스템에 의한 자금 공급이 정상적으로 확대되고 특히 돈이 주택 가격에 직접적으로 영향을 미치기 때문에 장기적으로 주택 가격의 상승은 단순히 은행 시스템의 운영. 경제 상황이 실제로 악화되는 경우에만. 즉, 디트로이트는 이런 일이 발생하지 않습니다. 예를 들어 은행이 20 % 예금 요구에서 10 % 예금 구매로 변경하는 경우와 같이 규제 변화, 또는 대출 금액에 대한 관습 및 관행의 간단한 변화조차도 재정 확장의 변화를 아주 쉽게 유발할 수 있습니다.

또한 2008 년 미국의 충돌 사고 등 급격한 화폐 공급 증가없이 주택 대출이 증가 할 가능성이있다. 은행 대출의 급격한 증가로 인해 대출이 증가했기 때문이다. 이것은 화폐 공급을 늘리지 않고 은행 시스템에서 시작된 대출 금액을 늘리고 그 밖으로 이동하는 흥미로운 효과가있었습니다. 이로 인해 당시에는 다소 눈에 띄지 않게되었고, 이후 미국과 다른 국가들은이를 추적 할 수있는 보안에 관한 통계를 발표했습니다.

일반적으로, 화폐 공급량을 증가시키는 변화는 대출 금액 만 증가시키는 변화보다 훨씬 더 큰 가격 상승을 야기 할 것이지만, 전체 시스템이 크게 활용되어 때때로 비선형 임펄스 반응이 발생합니다.

뉴질랜드 수치를 보면 :

뉴질랜드 돈 공급

2008 년 충돌 이후 3 년 동안 머니 서플라이 라인이 늘어난 것처럼 보이며 이제는 "정상적인"확장 속도에 근접한 것으로 되돌아가 버블의 인식을 설명 할 것입니다. (일반적인 금전적 확대 비율은 공개 리서치 문제입니다.) 별도의 보안 통계가있는 것처럼 보이지 않으며 대출 보안이 많지 않을 수도 있지만 계속 지켜봐야 할 부분입니다.

나는 그것에 대해 꽤 좋은 정보를 가지고있는 wikipedia로 안내 할 것이다.

투기 거품의 중요한 점 중 하나는 터지기 전에 식별하기가 어렵다는 것입니다. 시장이 자산을 과대 평가하고 있거나 경제 상황의 변화가 진정한 가치를 높이고 있다고 말하기는 매우 어렵습니다. 거품이 발생하고 있다는 신호가 있습니다. 그중 하나는 신용 수요의 증가입니다.

더 많은 의견이 있지만 임대료는 오해의 소지가 있습니다.

간단한 예입니다. 덴마크의 수요 측면에서는 특정 소득 수준에있을 때 다양한 임대료 보조금이 있습니다. 예를 들어, 부엌이 설치되어 있고 소득이 매우 높은 경우 상당한 보조금을받습니다. 당신은 또한 노인을위한 보조금, 그리고 훨씬 더 있습니다.

공급 측면에는 집 / 아파트의 임대 기간과 관련된 규제가 있습니다. 예를 들어 1990 년보다 오래된 건물을 소유 한 경우 청구 할 수있는 상한이 있습니다. 이 금액은 건물에 대해 지불 한 가격과 관련이 없습니다. 따라서 내가 살고있는 도시 (구 도시)에서 임대료를 볼 곳이 있다면, 전체 시장이 공정한 시장 가격과 비교할 때 임대 가격 측면에서 오해의 소지가있는 전체 이웃이 있습니다.

또한 계약에 동의 한 후 tennet이 불만을 제기 할 수 있으며 주택의 시장 가치에 근거하지 않는 상당한 감소를 얻습니다.